査定
査定について、知っておきましょう
不動産売却は、査定から始まります。不動産の価値が明らかになる査定は、売主様にとってとても気になるものでしょう。こちらでは静岡市駿河区の不動産会社「スギヤマ建工」が、査定方法の種類や査定時のチェックポイント、また注意したいことなどをご紹介します。査定については、実績が豊富で地域密着ならではの相場観を持つ当社に安心してお任せください。
不動産における3つの査定方法
不動産査定方法は、大きく分けて次の3つがあります。それぞれ特徴が異なりますので、目的に合った査定方法を選びましょう。
| 簡易(机上)査定 | お客様から伺った情報と過去の取引実績、周辺の取引事例などを参照し、査定額を算出する方法です。実際の物件を見ることなく行うため、室内の状態やリフォーム歴などによって誤差が出る可能性があります。ただし、すぐに大まかな金額を知ることができる点がメリットです。 なお、物件調査と査定報告書は省略させていただきます。 |
|---|---|
| 現地確認査定 | 現地に伺って、建物の外観や土地などを拝見して査定額を算出する方法です。敷地内には、事前に許可をいただいた上で入らせていただきますが、室内へ入ることはありません。 併せて役所による物件調査や過去の取引実績、周辺の取引事例などを調査し、そちらの情報もふまえて査定報告書の作成および査定額の提示を行います。 |
| 物件訪問査定 | 現地に伺って、建物の外観はもちろん室内の状態まで確認した上で査定額を算出する方法です。現地で得られた情報に、役所による物件調査や過去の取引実績、周辺の取引事例などの情報を合わせて、適正な査定額を提示いたします。 |
物件訪問査定時のチェックポイント
物件訪問査定において室内の状態を確認する際には、いくつかのチェックポイントがあります。少しでもよい印象を与えて査定額を上げられるよう、参考にしてみてください。
- 間取り、収納スペース、動線、天井の高さ、水回りなどの使いやすさはどうか
- 建物自体のグレードはどうか
- 日当たりはよいか
- 風通しはよいか
- リフォーム歴はあるか
- 設備の不具合や雨漏りなどはないか など
～高すぎる査定価格には注意！～
査定価格は高いほうがいい、と思われるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。むしろ、高すぎる場合には注意が必要です。なぜその価格になったのか、根拠を確認しましょう。そのチェックポイントは、次の3つです。
- Check point-01：参考にした類似物件と件数は適切か？
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査定は一般的に、類似物件の取引事例（成約事例）を参考にして価格を算出します。しかしその事例が古いものであったり、件数が少なかったりすれば、参考にはなりません。また本当に類似物件なのかのチェックも大切です。
最近の事例であるか、何件参考にしたのか、また最寄駅からの距離や築年数、広さなどを比較して、本当に類似物件といえるかどうかも確認しましょう。
- Check point-02：物件の価値が適正に評価されているか？
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査定は従来、基本的に築年数を重視して評価が行われてきました。しかし現在では、物件の維持管理やリフォームなどの状態も考慮されるようになってきています。さらに、建物の耐震性や省エネ性能、設備のグレードなども加味されます。
またその物件の個性も、売り方次第でプラス要素になるかもしれません。過剰な期待は禁物ですが、それらが正しく評価につながっているかどうかもチェックしましょう。
- Check point-03：競合物件は考慮されているか？
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もし適正な査定価格が出されていたとしても、同じような物件がそれよりも安く売り出されていれば、お客様の物件が高く見えてしまいます。そこで、競合物件の価格や売り出し時期を考慮することが必要です。
競合物件が少なければ、もし多少価格を高く設定しても違和感は生じません。逆に多ければ、価格を下げなければ売却が難しくなってしまいます。そういった点が考慮されているかも確認しましょう。
媒介契約
不動産売却には媒介契約が必要です
不動産の売却を不動産会社に依頼するときには、売主様と不動産会社とで媒介契約を結びます。こちらでは静岡市駿河区の不動産会社「スギヤマ建工」が、媒介契約についてご紹介します。
媒介契約とは？
媒介契約の締結は宅地建物取引業法によって定められています。その中には売却する不動産の情報やサービス内容、売却が成立した際の仲介手数料がいくらかなどが示されています。このようなことを初めに明確にしておくことで、後のトラブルを防ぐことが媒介契約の目的です。
媒介契約の種類
媒介契約には3つの種類があります。それぞれに特徴がありますので、売主様の売却方針に適したものを選びましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 売却を依頼する不動産会社は1社にかぎられ、売主様が買主様を見つけた場合にも不動産会社が仲介に入る必要があるなど、もっとも制約が多い契約方法です。 | こちらも売却を依頼する不動産会社は1社にかぎられますが、売主様が買主様を見つけた場合には直接取引が行えます。 | 複数の不動産会社に売却を依頼する契約方法です。売却活動報告やレインズ（指定流通機構）への登録の義務はなく、不動産会社の任意で行われます。 |
| 売却の 依頼先 |
1社にかぎられます。 | 1社にかぎられます。 | 複数の不動産会社へ依頼することができます。 |
| 売主様自身で 買主様を 見つけること |
できません。これを破ると違約金が請求されます。 | できます。ただし不動産会社に営業経費などを支払う必要があります。 | できます。 |
| レインズへの 登録 |
契約締結日から5日以内。 | 契約締結日から7日以内。 | とくにありません。 |
| 依頼主への 報告 |
1週間に1回以上。 | 2週間に1回以上。 | ありません。 |
～REINS（レインズ）について～
レインズ（REINS）とは、Real Estate Information Network System＝「不動産流通標準情報システム」の略称です。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピュータネットワークシステムであり、全国の物件情報が登録されています。
不動産会社は、お客様から売却したい物件情報を得てから数日以内に登録することになっており、それによって業界全体で買い手を探すことができるのです。
諸経費
諸経費についても事前に確認しておきましょう
不動産売却において売却価格を設定する際には、支払う諸経費についても考慮することが必要です。諸経費にはさまざまなものがあり、状況によっても必要かどうかが変わります。こちらでは静岡市駿河区の不動産会社「スギヤマ建工」が、不動産売却の際にかかる諸経費についてご紹介します。
主な諸経費について
不動産売却において発生する主な諸経費をご紹介します。このほかにも状況により、さまざまな経費が発生しますので、事前に確認しておきましょう。
| 仲介手数料 | 仲介を行った不動産会社に支払う費用です。売却が成立し、それにまつわる手続きが終わってから支払います。 [売買価格の3％＋6万円＋消費税＝仲介手数料] |
|---|---|
| 印紙代 | 売買契約書に貼る印紙の代金です。売買価格によって変わります。 |
| 登記費用 | 不動産売却によって、物件の名義を売主様から買主様へ移すための手続きを行う、司法書士に支払う費用です。 |
| 譲渡所得税 | 不動産売却に伴って利益（譲渡税）が出た場合に、譲渡益に対して所得税・住民税が必要になります。 [売却代金－（その不動産の購入代金＋購入時の諸経費＋売却時の諸経費）＝譲渡所得] 譲渡所得に対する税率は、不動産の保有期間によって変わります。 |
※このほかにも、状況によって測量費用や解体費用、引っ越し費用なども発生します。
